د.سعود آل طالب للاستشارات القانونية
حق الشفعة في النظام السعودي ويُعرّف حق الشفعة في القانون السعودي بأنه ترخيص ودليل يُسمح للطرف الأول من خلاله ببيع ممتلكات الطرف الثاني ، بعد أن يدفع الطرف الأول مبلغًا من المال يساوي تمامًا نصف سعر شراء العقار. .
حق الشفعة في النظام السعودي
مشروعيتها: وهي مشروعة بالسنة والإجماع.
منها حديث جابر – رضي الله عنه -: ((قضى رسول الله – صلى الله عليه وسلم – بالشفعة فيما لم يقسم، فإذا وقعت الحدود وصرفت الطرق فلا شفعة))[1].
وقال ابن المنذر: أجمع أهل العلم على إثبات الشفعة للشريك الذي لم يقاسم فيما بيع من أرض أو دار أو حائط، ولا نعلم أحدًا خالف هذا إلا الأصم، فإنه قال: لا تثبت الشفعة؛ لأن في ذلك إضرارًا بأرباب الأملاك.
حكمتها:
اتقاء الضرر الذي ينشأ من المجاورة من الدخيل الأجنبي الذي يأتي على الدوام، فقد يصدر منه سوء خلق أو معاملة، فيضطره للقسمة التي تكلِّف الشريك النفقة الزائدة، فيحل محلَّ الوئام الشقاقُ والنزاع بين الجيران، وتفوت مصالح ويكثر الضرر؛ لذا وجَّه الشارع هذا الراغب شراءه لكونه هو الأولى والأحق، فإن لم يرغب باعه لمن يشاء، قال – صلى الله عليه وسلم -: ((مَن كان له شريكٌ في رَبْعَةٍ أو نخلٍ، فليس له أن يبيعَ حتى يُؤذِنَ شريكه، فإن رضي أخَذ، وإن كرِه ترَك))[2].
أركانها: عند الجمهور للشفعة ثلاثة أركان:
1- الشفيع (وهو الذي له حق الشفعة).
2- المشفوع عليه: وهو الآخذ منه، وهو الذي انتقل إليه ملك نصيب الشريك القديم.
3- مشفوع فيه، وهو الشيء الذي يريد الشفيع أن يتملكه بالشفعة.
وزاد المالكية ركنًا رابعًا: هو الصيغة.
أما الأحناف، فركن الشفعة عندهم هو أخذ الشفيع من أحدِ المتعاقدين عند وجود سببها وشرطها، (والسبب هو اتصال الملك، والشرط أن يكون المحل عقارًا
خصائص حق الشفعة:
- أن تكون متصلة بشخص شفيع ويمتلك الحق قانونياً.
- انها غير قابله للتجزئة والتقسيم بحيث تطبق على العقار بأكمله.
- يجوز التنازل عن هذا الحق لأنه بالنسبة للمشتري هو خيار أي بأماكنه أن يتنازل عنه أو أنه يسقط في حال تم بيع العقار.
- حق الشفعة متجدد اي ان تغيير المالك للعقار لا يؤثر على حق المشتري كما هو الحال لو توفي المالك وأصبح العقار لورثته.
- حق استثنائي مخالف لقاعدة عامة وهي التملك جبراً.
- حق ينتقل بالوراثة بحيث ينتقل للورثة ويمكن المطالبة به من قبلهم في حال مات الشفيع.
- لا ينتقل بالدعوى الغير مباشرة للدائنين.
إثبات حق الشفعة
يثبت حق الشفعة في المملكة العربية السعودية في الحالات والاعتبارات الآتية:
- بيع ما يملكه الشريك الأجنبي ، وهنا لا بد من تقسيم حصته بالتساوي.
- صاحب حق الانتفاع في حال بيع العنق يتعلق بحق الشفعة.
- صاحب العنق في أمر الحكر في حال بيع الحكر.
- الشخص الذي يملك الجار في حال كانت الأرض مباني أو أرض جاهزة للبناء سواء في المدينة أو الريف.
شروط حق الشفعة:
- أن يكون المملوك عقاراً.
- أن يتم التنازل بشكل كامل من قبل البائع في حال تم تعويضه ماليا .
- اين يتم اثبات الحق قانونيا.
- عدم ظهور اي تعارض او اعتراض على الحق سواء من قبل المشتري او البائع.
- عدم مضي مده رفع دعوى الشفعة وهي 30 يوما.
إجراءات الشفعة:
تنص المادة 940 على ما يلي:
يجب على من يرغب في الأولوية أن يعلن للبائع والمشتري رغبته في ذلك خلال خمسة عشر يومًا من تاريخ الإنذار الرسمي الموجه إليه من البائع أو المشتري ، وإلا يسقط حقه. يتم إضافة الحد الزمني للمسافة إلى تلك الفترة إذا لزم الأمر.
من تضمن الإنذار المنصوص عليه في المادة السابقة وإلا كان باطلاً:
أ- بيان كاف بالملكية يمكن أخذها بالأسبقية.
بيان السعر والمصروفات الرسمية وشروط البيع واسم ولقب وصناعة وموقع كل بائع وبائع.
تنص المادة 942 على ما يلي:
لا يجوز لك الاستباقية دون إذن رسمي. لا يمكن عمل حجة ضد الآخرين ما لم يتم تسجيلها.
في غضون ثلاثين يومًا ، يجب إيداع جميع الأسعار الحقيقية التي حدثت بعد البيع في المحكمة التي تقع الأرض في نطاق اختصاصها. تم هذا الإيداع قبل رفع الدعوى. فُقد حق التدخل.
تنص المادة 943 على ما يلي:
يجب رفع دعوى الرفض الأولى ضد البائع والمشتري في الولاية القضائية التي يقع فيها العقار ، ويجب إدخالها في جداولها. كل هذا يجب أن يتم في غضون ثلاثين يومًا من إعلانه المحدد في المادة 3 ، وإلا فسيتم مصادرته وسيتم الفصل في القضية على الفور.
تنص المادة 944 على ما يلي:
يجب تقديم بيان الحكم الصادر
ما هي الحالات التي لا يجوز فيها أخذ الشفعة؟
1 البيع والمزاد العلني وفق الإجراءات التي يحددها القانون.
2 – البيع بين الأصول والفروع ، أو بين الزوجين ، أو بين الأقارب حتى الدرجة الرابعة ، أو بين الأصهار حتى الدرجة الثانية.
3 ـ بيع العقار ليصبح دار عبادة أو ملحقًا بدار عبادة.
الى هنا نصل الى نهاية مقال ” حق الشفعة في النظام السعودي ” في حالة وجود استفسار يرجي التواصل عبر موقعنا حيث مكتب المحامي سعود آل طالب وجميع من يعملون به جاهزون على مدار الساعة للرد على استشاراتكم القانونية الدقيقة .