د.سعود آل طالب للاستشارات القانونية
البناء في الارتداد الجانبي سنتحدث اليوم عن الارتداد في البناء فماذا يُقصد بالارتداد؟ فيقصد به هو المسافة الأفقية التي قد تفصل بين حدود قطعة والمبنى. أو بين خط الطريق الذي يجاور قطعة الارض وبين المبنى.
سبب هذه المسافة؟
وذلك من أجل التأكد من وجود مسافة للتهوية والضوء بين العمارات والمباني .فلايجوز أن يتجاوز هذا عن 10% من المسافات في المباني.فلا يتم السماح بالمباني داخل المنطقة الا اذا كانت هذه المباني برعاية البلدية . ومن الممكن البناء مع بعض من القيود كالمواجهة والنكسات.
فهناك مسافة محددة لكل قطاع سكني. بشرط ألا تقل مساحة الارض عن هذه المساحة وتكون واجهة المبنى على هذا الطول ولا تقل عن ذلك. وهذا حسب ما تم وروده في القانون.اضافة الى أن كافة الجهات التي قد تواجه الشارع ستصبح انتكاسات تكون ممتدة الى الواجهة الخاصة بالمبنى أما في حالة أن يكون المبنى قد يقع على أكثر من شارع فإنها ستصير انتكاسات أمامية وجانبية. وبالإضافة الى لابد من استخدام ما يزيد عن 15% من مساحة الارض وذلك للزراعة. فلابد من كون الهواء نظيفاً ونقياً سواء بالداخل أم بالخارج. فيمكن السماح بتعدي الارتداد بنسبة 15% من المسافة الخاصة بالارتداد في حالات خاصة. وهي:
- ان كانت التضاريس شديدة الانحدار. وان كانت شكل الأرض تشبه المثلث. بالإضافة الى ان كانت مساحة الأرض أقل من المساحة التي تريد زراعتها.
فهناك مجموعة من الأفكار وهي: - امكانية ربط المباني السكنية: فهي عبارة عن مجموعات من البيوت وتكون على شكل خط أفقي ويكون لكل بيت المدخل الخاص به. تكون موجودة من ضمن القطاع السكني.
- البناء يكون بناءً على الارتفاع الموجود في القطاعات التنظيمية
- الأعمال الإنشائية: هي تلك الأعمال التي كانت سواء هدم انشاءات أو مباني او صيانة ام تعديل كما أنها قد تشمل الحفر والردم.
- المباني المتعددة الوحدات هي عبارة عن مبنى به شقق في العديد من الطوابق.
- وكل شقة تكون مستقلة عن الاخرى ولها مدخل مباشر وذلك من خلال مدحل يكون مشترك أو يكون من خارج المبنى.
- مباني متعددة الاستخدامات: هي مباني لها الكثير من الاستخدامات مثل استخدام صناعي تجاري زراعي مكتبي سكني.
- النتوء المعماري: وهو جزء من البناء الذي يكون غير مستغل وهو يكون واضح لأغراض الديكور ويمنع الطقس من ان يتم اتلافه. مثال على ذلك: صناديق. احواض أزهار.
الارتداد المسموح فيه
فالمدة رقم 4 نصت على ان الاراضي التي تستخدم لبناء المساكن العادية هي التي قد يتم ادراجها تحت فئة السكان عالي الكثافة. فتطبق القواعد واللوائح فينص على:
- يجب أن يكون الحد الأدنى لارتداد خمسة أمتار على الاقل.
- نسبة الحد الأدنى تبلغ 15% 300%.
- لابد من أن يكون ارتفاع المبنى 28 متراً من البلاط.
- أما في المساحات المزروعة فلابد أن لا تقل عن 10% من قطعة الارض ولابد من الالتزام بالحد الأدنى. للنسبة.
- يمكن اعتماد المخططات التفصيلية وفق الشارع لتسمية المبنى.
- الا تقل المساحة عن 70 متر مربع من أجل تغطية الشقة.
- ايضا لا تقل واجهة المبنى عن 30 متر ولابد من الا تقل مساحتها عن 10 متر مربع.
- ألا تقل أيضاً مساحة المشاريع التقسيمية عن 1200 متر مربع.
- ضرورة الاستيفاء برسوم فتح مؤسسات الاسكان.
البناء في الارتداد الجانبي
من الجائز البناء حتى عمق 18 مترا كحدأ أقصى من غير ارتداد جانبي من حافة الشارع التجاري لمسافة تكون لا تقل عن 4 أمتار.
نظام الارتداد في البناء.
نظام النكسة الجديد: وهو في الفترة الماضية كان يتم المنفعة بـ 60٪ من الأرض (أي التزام مترين على ال في محيط قطعة أرض)، والآن تستفيد من النكسة من الجانب للجار.
ويتم اضافة 10٪ وفي النظام الجديد يمكن الانتفاع من ارتداد جانب واحد فقط.
وحسب قوانين مشروع انظام المحددة للاستخدام حسب الاحكام لخطة التنظيم المقررة يكون داخل منطقة التنظيم. كما أنه مخطط المقرر.
يتم تقسيم منطقة الاسكان الى تسعة مناطق تنظيمية لكن منطقة الصناعة قد تنقسم الى ستة مناطق أما منطقة الاسكان تسعة منها تجريه وهناك تكون فئات أخرى للاستخدام ومنطقة للمكتب.
وفي ختام مقالنا شركة المحامي الدكتور سعود آل طالب وجميع من يعملون به جاهزون على مدار الساعة للرد على كافة استشاراتكم القانونية الدقيقة.